072-3943213
צור קשר
072-3943213




בית / דירות להשקעה בארה"ב

דירות להשקעה בארה"ב

נכסים בארה''ב - השקעות נדל''ן בחו''ל

כיום, ממוקמת ארה"ב גבוה מאוד ברשימת היעדים המשתלמים עבור המשקיע וטומנת בחובה תשואות גבוהות עבור נכסים. השאלה המתבקשת היא כיצד פורח שוק הנדל"ן בארה"ב בעוד השוק הישראלי מדשדש? ואיך אתם, המשקיעים, מנצלים זאת וקוצרים את הפירות?

השקעות נדל"ן בארה"ב

השקעות נדל"ן בארה"ב ידעו ימים פחות טובים, כאשר כולם נזכרים בנפילה הדרמטית שהתרחשה בסוף שנת 2007. המשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב ומדינות רבות נוספות הוביל לירידה המוערכת ב-70% מערך הנכסים. יודעי דבר מבינים כי כל נפילה דרמטית היא כר פורה והזדמנות עסקית מצוינת, מה שקורה בפועל בשוק הנדל"ן האמריקאי. גם היום, 10 לאחר המשבר, מחירי הדירות הממוצע נמוך ממחירן בטרם התרחש המשבר.

כיום, דירות להשקעה בארה"ב נמכרות תחת רגולציה כבדה יותר ואינן ניתנות לכל החפץ. בניגוד לעבר, לסוכני המשכנתאות בארה"ב אין את האפשרות לתת משכנתאות מופרזות. בפועל, השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו בטוחות יותר ותחת שוק נדל"ן בריא ויציב הרבה יותר.

תוצר נוסף של המשבר הכללי הנו ירידה משמעותית בגובה הריבית. סביבת הריביות הנמוכות מורידה את האטרקטיביות של השקעה בתכניות חיסכון למיניהן ומנגד מאפשרת קבלת הלוואות בתנאי ריבית נמוכים.

לפיכך, נוצר מצב נהדר עבור המשקיע והא מחירי דירות הנמוכים בעשרות אחוזים ממחירן בעבר וסביבת ריבית נמוכה מאוד המאפשרת למשקיע לקיחת הלוואות במחיר נמוך.

למה להשקיע בארה"ב ולא במקום אחר?

השקעה בתחום הנדל"ן בארה"ב עדיפה ל"משקיעים מרחוק" (אותם אנשים המשקיעים את מיטב כספם במדינות אחרות) מאחר וישנן רמת השקיפות וכמויות מידע העצומות הפרוסות לרגליו של המשקיע.
אתרי אינטרנט המציעים מידע אודות נכסים בארה"ב (relator  לדוגמה), עיירות שונות בארה"ב המפרסמות מידע עובדתי אודות נכסים אשר נמצאים בשטח שיפוטן (מידע כגון שטח הנכס, חישוב ארנונה, מועד העברת בעלות ואף מחירי עבר של הנכס) ואף מידע סוציואקונומי ודמוגרפי של האוכלוסיה המתגוררת באזור בו אתם חפצים להשקיע – אתר onboardnavigator מספק נתונים דמוגרפיים מידע חיוני עבור שכונות שונות בארה"ב, קרי גובה הכנסה ממוצע, אחוז בעלי הדירות ועוד נתונים מהותיים.

 

אחוז התשואה הגבוה אותו מציע שוק הנדל"ן האמריקאי בהשוואה לשוק הישראלי.

יוקר הנדל"ן הישראלי מדובר וידובר עוד רבות; אחוזי תשואה בודדים המלווים בביורוקרטיה גוברת וציד מכשפות כנגד אותם המשקיעים (ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה כל ארבע שנים, המלצות על מס דירה שלישית וכד') "דוחפים" את המשקיע החוצה לעבר אפיקים אחרים. 'דוד סם', היה ועודנו יעד אטרקטיבי לישראלים בשל ההיכרות עם השוק ועם הפוטנציאל הגלום בו (רבין מבין המשקיעים בוחרים ביעד זה מאחר ומכירים משקיעים אחרים הגורפים תשואות נאות מהשקעותיהם שם). בנוסף, מתחייבות החברות לאחוזי תשואה גבוהים משמעותית מאלה המצויים בשווקים אחרים.

 

האפשרות לרווח גדול בזמן קצר

עסקאות פליפ (flip) הן עניין רווח בשוק דירות ההשקעה בארה"ב. מה אותו פליפ? זהו בעצם מודל בו רוכשים דירות במחירים נמוכים מאוד, משפצים אותן ומוכרים אותן כעבור זמן קצר. עסקאות פליפ נפוצות מאוד ומאפשרות להשיג רווחים גדולים מאוד בזמן קצר. חשוב לדעת כי דרושה היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן על מנת לבצע עסקאות מסוג זה.

 

האח הגדול

לא, לא מדובר בסדרת ריאליטי אלא בחברות המציעות השקעות נדל"ן בארה"ב ומהוות מעין אח גדול בשמירה ובתחזוקה של הנכס. לרוב, מדובר על מודל Buy And Hold , בו נקנה נכס במטרה להחזיקו מספר שנים. חברות ההשקעה  מסייעות לרכוש נכס נדל"ן מניב שיאפשר תזרים חיובי ואף מציעות מודלים שונים בהן רכישה, ניהול ותחזוקה של הנכס (מינימום התעסקות מצד המשקיע).

איפה כדאי להשקיע בארה"ב

האם יש הבדל בין נדל"ן בפלורידה לקליפורניה? אילו דגשים חשובים יש בבחירת המיקום?
אז אחרי שהבנו מה עומד מאחורי האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן בארצות הברית אנו נכנסים אל רזי המקצוע ומנסים לתת טיפים יעילים והמלצות קונקרטיות אודות המיקומים בהם כדאי להשקיע.

  • מיקום מרכזי המלווה בביקוש גבוה והגירה חיובית – אמנם הנושא נשמע טריוויאלי אך כאשר מדובר בארה"ב מקבל הנושא משנה תוקף וזאת מאחר וברשימת הערים המבוקשות ניצבות להן ערים הקרובות למטרופולינים הגדולים.
  • מוסד השכלה גבוה בקרבת מקום הוא בונוס – אוניברסיטאות מובילות, מכללות בעלות שם ואף בתי ספר בקרבת הנכס ימשכו אוכלוסיה לאזור הנכס גם בימים בהם חלה ירידה בתחום הדיור. לכן, השקעה בנדל"ן בארה"ב באזורים אלו הם יתרון משמעותי
  • בארה"ב קיים מס מדינתי (State Tax) בנוסף למס הפדרלי החל על הכל. מיסים מדינתיים נעים בין 0-12% ויכולים להשפיע על כדאיות ההשקעה
  • הכנסה שנתית ממוצעת של משפחה העולה על 50 אלף דולר
    קיומו של נתון זה יכול לרמוז על יציבות באזור הנכס המבוקש

 

ממה להיזהר בטרם משקיעים?

שיעור פשע גבוה – ישנם מקומות שעל הנייר נראים מבטיחים מאוד אך אחוז הפשע הגבוה שבהן מבריח שוכרים פוטנציאליים. לפיכך, ודאו כי אחוז הפשע באזור הנכס נמוך מהממוצע בארה"ב.

 

אין מתנות חינם

הבטחות כמו טיסה חינם או תשואה הגבוהה יותר מכל המתחרים בשוק עלולים לטמון בחובן הפתעות שליליות. זכרו כי גם מתנות מישהו צריך לממן, היום זה משקיע אחר ומחר זה אתם. כמו כן, תשואות גבוהות צריכות להוות תמרור אזהרה.

 

לצד הכנסות יש גם מיסים

ישנה אמנת מס בין ישראל לארה"ב וממנה עולה כי כל המידע חשוף לעיניי רשויות המס בישראל ובארצות הברית.
אמנת המס בין ישראל לארה"ב קובעת כי במקרים בהם ישנה הכנסה מנדל"ן בארה"ב אז זכות המיסוי הראשונית היא למדינה בה מצוי הנכס. זכות המיסוי השיורית היא של ישראל. אי לכך ובהתאם לזאת, כדאי מאוד להתייעץ עם רו"ח המתמחה במיסוי אמריקאי בטרם משקיעים ולהבין את גובה המיסוי שיחול עליכם במצבים שונים.

 

עמלות תיווך בנדל"ן בארה"ב

עמלות תיווך יכולות להיגבות מסכום הרכישה ומסכום המכירה, כל חברה על סמך מדיניותה. חשוב מאוד לשים לב לאותיות הקטנות. הבדלים אלו יכולים לבוא לידי ביטוי בעשרות ומאות אלפי דולרים.

רצוי מאוד לשאת ולתת על עמלת התיווך מאחר וכספים אלו יכולים להיות מנותבים לטובת עלות הבית, או למינוף ההשקעה.

השקעה נכונה ללא מאמץ

מעטפת נוחה ובטוחה להשקעות נדל״ן אחראיות שמתאימות לצרכים שלך וליכולות הכלכליות שלך. צוות המומחים שלנו ישמח ללוות אותך בתהליך השקעה קל ולהפיק מהכסף שתשקיע הרבה יותר.

צרו איתנו קשר

לייעוץ מקצועי ראשוני ללא עלות – צרו קשר.

טלפון: 072-3943213